Από τους 400.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που κουβαλούν στους ώμους τους ένα κοκκινισμένο στεγαστικό δάνειο, μόνο οι 100.000 μπορούν να ξεχάσουν τον κίνδυνο του πλειστηριασμού, τουλάχιστον για τρία χρόνια. Όλοι οι υπόλοιποι, με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, θα πρέπει να εξυπηρετούν κανονικά το δάνειό τους πληρώνοντας συγκεκριμένα ποσά κάθε μήνα στην τράπεζα προκειμένου να διατηρήσουν την κύρια κατοικία στην κατοχή τους. Δηλαδή, από μια δεξαμενή στην οποία λιμνάζουν περίπου 300.000 στεγαστικά, είναι εξαιρετικά πιθανό να προκύψει ένας πολύ μεγάλος αριθμός δανειοληπτών οι οποίοι, δεδομένου ότι δεν θα υπάρχει ουσιαστική προστασία από πουθενά, θα βρεθούν αντιμέτωποι με τον πλειστηριασμό και τους εξωτερικά σκληρούς όρους βάσει των οποίων αυτός θα πραγματοποιείται από τις αρχές του 2016.

Τα 400.000 κόκκινα στεγαστικά δάνεια, κατανέμονται σε κατηγορίες:

1. Στην πρώτη κατηγορία, κατατάσσονται αυτοί που έχουν αντικειμενική αξία ακινήτου (κύριας κατοικίας) έως 120.000 ευρώ (αυτό το νούμερο αναφέρεται στο νομοσχέδιο αντί για τις 170.000 ευρώ που είχε διαρρεύσει μετά την ολοκλήρωση της συμφωνίας). Το ποσό που χρωστούν στην τράπεζα δεν παίζει ρόλο. Αν κάνουν αίτηση υπαγωγής στον νόμο Κατσέλη, θα ζητηθεί η ρευστοποίηση της περιουσίας τους ενώ για να προστατευτεί η κύρια κατοικία, θα πρέπει να αποπληρώνεται ουσιαστικά ένα δάνειο το ύψους του οποίου δεν θα μπορεί να ξεπερνά την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Αν το σύνολο των οφειλών, ξεπερνά την εμπορική αξία, η διαφορά θα «κουρεύεται». Αν το σύνολο των οφειλών είναι κατώτερο της εμπορικής αξίας, τότε κούρεμα δεν θα υφίσταται και θα πληρώνεται το σύνολο των οφειλών. Τη δόση που θα πρέπει να καταβάλλεται, θα την προσδιορίζει το δικαστήριο. Επειδή όμως στη συγκεκριμένη κατηγορία δεν θα υπάγονται άνθρωποι με υψηλά εισοδήματα (σ.σ έως 20.000 ευρώ για τετραμελή οικογένεια) το ποσό που θα καλείται να καταβάλλει ο κάθε δανειολήπτης θα διαμορφώνεται έως το 10% του εισοδήματός του. Η τράπεζα, θα παίρνει κανονικά τα χρήματά της. Απλώς τη διαφορά θα την καταβάλλει το κράτος. Όχι όμως από το 2016 αλλά από το 2017. Για το 2016, το ποσό που δεν θα μπορεί να πληρώνει ο δναειολήπτης, ουσιαστικά θα κεφαλαιοποιείται. Έστω και με αυτό δεδομένο, για τρία χρόνια, το δάνειο θα εμφανίζεται ότι εξυπηρετείται οπότε ζήτημα απειλής πλειστηριασμού δεν θα υπάρχει.

2. Στην δεύτερη κατηγορία, κατατάσσονται αυτοί που έχουν κύρια κατοικία με αντικειμενική αξία έως 180.000 ευρώ για τον άγαμο, 220.000 ευρώ για τον παντρεμένο, ενώ το όριο θα προσαυξάνεται κατά 20.000 ευρώ για κάθε παιδί. Εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια (το επίπεδο ανεβαίνει στις 35.000 ευρώ για τετραμελή οικογένεια) θα μπορούν και αυτοί να ζητήσουν από το δικαστήριο να εξαιρέσει από τη ρευστοποιήσιμη περιουσία την κύρια κατοικία. Για να συμβεί όμως αυτό, θα πρέπει και αυτοί να πληρώνουν δάνειο. Το ύψος του δανείου θα είναι και πάλι η εμπορική αξία όπως αυτή θα προσδιορίζεται από ορκωτούς εκτιμητές. Η διάρκεια αποπληρωμής (και ουσιαστικά η μηνιαία δόση) θα καθορίζεται από το δικαστήριο αφού ληφθούν υπόψη και οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Δεν είναι καθόλου αυτονόητο ότι ο δανειολήπτης θα μπορεί να πληρώνει τη δόση που θα ορίσει το δικαστήριο. Αν δεν πληρώσει τέσσερις συνεχόμενες, τότε το δικαίωμα προστασίας από τον πλειστηριασμό θα χάνεται. Το δάνειο θα μεταφέρεται στον κώδικα δεοντολογίας και πλέον ο δανειολήπτης θα έχει να κάνει με την τράπεζα. Αν για παράδειγμα κριθεί κακόπιστος ή αν δεν αποδεχθεί την πρόταση της τράπεζας για ρύθμιση, τότε θα μπορούν να κινηθούν οι διαδικασίες πλειστηριασμού. Σε αυτή τη δεύτερη κατηγορία, θεωρητικά πάντα μπορούν να ενταχθούν με βάση τα σημερινά δεδομένα περί τα 150.000 δάνεια. Η προστασία δεν θα υπάρξει για όλους αλλά μόνο γι’ αυτούς που θα μπορέσουν να φανούν συνεπείς στις πληρωμές τους.

3. Η 3η κατηγορία είναι οι δανειολήπτες που έχουν κύρια κατοικία αντικειμενικής αξίας άνω των ορίων που προαναφέρθηκαν ευρώ. Γι’ αυτούς δεν υπάρχει κανένα πλαίσιο προστασίας. Ή δέχονται τον συμβιβασμό της τράπεζας, ή έρχονται αντιμέτωποι με τον πλειστηριασμό.

Με δεδομένο ότι τα στεγαστικά δάνεια είναι περίπου 1,1 εκατομμύρια, προφανώς στην δεξαμενή των κόκκινων δανείων μπορούν να προστεθούν και άλλα δάνεια καθώς τα εισοδήματα συνεχίζουν να φθίνουν. Δεν σημαίνει ότι ένα δάνειο το οποίο σήμερα χαρακτηρίζεται πράσινο επειδή ο δανειολήπτης αποπληρώνει μόνο τόκους, με το που θα επανέλθει η δόση στα κανονικά της επίπεδα δεν θα γίνει αυτομάτως κόκκινο. Τα κόκκινα δάνεια που θα προέλθουν από αυτή τη δεξαμενή, θα καταταγούν και πάλι ανάλογα με την αξία της κύριας κατοικίας, σε μια από τρεις κατηγορίες που προαναφέρθηκαν.

Γιατί οι τραπεζίτες δε θέλουν τους πλειστηριασμούς


Οι 5 λόγοι που οι τράπεζες δεν θέλουν να πλειστηριάσουν τα σπίτια:


1. Ο πλειστηριασμός για την τράπεζα σημαίνει μία ζημία που δεν μπορεί να ανακτηθεί στο μέλλον. Η τράπεζα προτιμά μία μηνιαία δόση παρά την εγγραφή των ζημιών μετά από πλειστηριασμό ακινήτου στον ισολογισμό της. Στους πλειστηριασμούς τα ακίνητα πουλιούνται κάτω από το 40% της εμπορικής αξίας τους, ενώ παράλληλα τα δικαστικά έξοδα είναι υπέρογκα.

2. Πλήγμα στα εποπτικά κεφάλαια. Οι ζημίες που εγγράφουν από τους πλειστηριασμούς οι τράπεζες «χτυπάνε» τα ίδια κεφάλαια. Έτσι, σε περίπτωση μαζικών πλειστηριασμών οι τράπεζες θα πρέπει να ανακεφαλαιοποιηθούν ξανά.

3. Πλήγμα στην αγορά ακινήτων. Η αγορά ακινήτων θα δεχθεί μεγάλο πλήγμα εφόσον οι τράπεζες προχωρήσουν σε μαζικούς πλειστηριασμούς. Αν δεκάδες χιλιάδες ακίνητα περιέλθουν στις τράπεζες, θα εκμηδενιστεί η αξία τους.

4. Κοινωνικό πρόσωπο. Οι πλειστηριασμοί «χτυπάνε» και το «κοινωνικό» πρόσωπο των τραπεζών, ενώ παράλληλα επιδρούν αρνητικά και στην πίστη των καταναλωτών προς το τραπεζικό σύστημα.


Τι γνωρίζουν οι τραπεζίτες που δεν περιλαμβάνουν οι νόμοι:

1. Οι μονιμότερου χαρακτήρα μεγάλες μειώσεις σε μισθούς και συντάξεις καθιστούν μεγάλο μέρος των «κόκκινων» δανείων εξορισμού μη εισπράξιμα, τώρα και στο μέλλον.

2. Ακόμα και αν ανακάμψει η οικονομία δε θα είναι ίδια η δυνατότητα των δανειοληπτών για την εξυπηρέτησή τους σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.

3. Οι τράπεζες θα αναγκαστούν να διαγράψουν μεγάλο μέρος των δανείων με αντικειμενικούς κανόνες

4. Θα πρέπει να αλλάξει η νομοθεσία έτσι ώστε με τον πλειστηριασμό του ακινήτου να λήγουν οι υποχρεώσεις του δανειολήπτη, ανεξάρτητα από το αν η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη ή μικρότερη του ποσού του δανείου. Άλλωστε, η τράπεζα ο λόγος για τον οποίο προσημειώνει την κατοικία είναι για την εξασφάλισή της, σε περίπτωση μη πληρωμής του δανείου. Και ως εκ τούτου θα πρέπει να συνεκτιμά όλες τις παραμέτρους οι οποίες θα διασφαλίζουν και εκείνη και τον δανειολήπτη. Στην Ελλάδα, οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων έφταναν έως και το 130% της αξίας του ακινήτου.

5. Αλλαγή του πλαισίου που γίνονται οι πλειστηριασμοί